Печать
PDF

Процесс приобретения недвижимости в Италии (поэтапно)

 

Cтандартная процедура купли-продажи осуществляется в четыре этапа:

  1. Резервирование объекта и взнос депозита;
  2. Заключение предварительного контракта о купле-продаже;
  3. Принятие объекта;
  4. Заключение окончательного контракта о купле-продаже.

 

ПЕРВЫЙ ЭТАП: Proposta d'Acquisto / Резервирование объекта и взнос депозита

Процесс покупки недвижимости начинается с подписания стандартного документа между покупателем и продавцом, необходимого для резервирования объекта недвижимости в пользу покупателя. Данный документ называется «Предложение о покупке» (Proposta d'Acquisto). Прост по своему содержанию, документ должен обязательно содержать следующую информацию: данные сторон, описание зарезервированного объекта недвижимости, коммерческую стоимость, способ оплаты, срок резервирования и размер вносимого депозита, подтверждающий серьезное намерение к покупке. Размер депозита может указан как фиксированным взносом (от 1.500 до 5.000 евро), так и в процентном отношении (5 - 10% от коммерческой стоимости объекта). Что касается срока резервирования, то он обычно составляет от пятнадцати дней до трех недель. Взнос депозита гарантирует бронирование объекта недвижимости и снятие его с продажи до момента завершения сделки купли-продажи в пользу потенциального покупателя.

 

ВТОРОЙ ЭТАП: Contratto preliminare di compravendita / Подписание предварительного договора о купле-продаже

Второй этап заключается в подписании договора, который квалифицируется как «предварительный» в силу того, что по этому договору не переходят права на собственность. Договор, по которому переходят права на собственность, подписывается в присутствии нотариуса после того, как будут выполнены обязательства по оплате и завершению строительных работ соответственно со стороны покупателя и продавца /застройщика (в случае, если на момент действия предварительного договора купли-продажи объект недвижимости находится в процессе строительства). К моменту составления договора, покупатель должен получить итальянский налоговый код (Codice Fiscale, аналог российского ИНН), который открывается в Итальянском консульстве на территории России. Процедура его получения проста: необходимо обратиться в консульство имея при себе паспорт (или его копию), личное присутсвие заинтересованного лица не обязательно. Предварительный договор, имеющий юридическую силу согласно итальянскому законодательству, составляется на двух языках (итальянском и русском) и представляет собой обязывающее соглашение, в силу которого обе стороны обязуются выполнить определенные обязательства: продавец обязуется завершить в обещанные сроки строительство в соответствии с согласованными стандартами; покупатель обязуется осуществить оплату стоимости объекта недвижимости согласно установленным срокам, обозначенным в предварительном договоре. К данному договору должны прикладываться план приобретаемого объекта недвижимости со всеми прилегающими территориями, если таковые имеются (земельный участок, кладовые помещение, гараж, частное машиноместо), а также технический отчет (Capitolato Lavori), содержащий информацию о технологиях строительства и видах материалов, использующихся в строительстве приобретаемого объекта недвижимости. Если существует договоренность о дополнительных работах внеконтракта, она оформляется дополнительным приложением к данному контракту, где прописываются все оговоренные работы и сроки выполнения, стоимость, схема и способ оплаты. В случае, если данный договор подписывается дистанционно, то подписанные оригиналы пересылаются посредством курьерской экспересс службы. После подписи обеих сторон, контракт должен быть зарегистрирован в городской Налоговой Инспекции (Agenzia delle Entrate) в течении 20 дней от даты подписания. Стоимость регистрации 414 Евро оплачивает покупатель.

Банковская гарантия: в случае, если приобретаемый объект находится на стадии стоительства, на каждый произведенный платеж, предусмотренный контрактом, застройщик обязан предоставить банковскую гарантию – подробнее смотрите  в статье БАНКОВСКАЯ ГАРАНТИЯ.

 

ТРЕТИЙ ЭТАП: Accettazione dell'immobile / Принятие объекта

После завершения строительных работ, покупатель имеет право осуществить осмотр объекта недвижимости, проверяя при этом соответствие выполненных работ с тем, что было предусмотрено предварительным договором. В случае обнаружения каких либо несоответствий или наличия брака, составляется протокол о проведении осмотра, в котором перечисляются все недоработки, подлежащие исправлению продавцом. Данный протокол должен быть составлен до подписания окончательного договора купли-продажи.

 

ЧЕТВЕРТЫЙ ЭТАП: Atto notarile di compravendita / Заключение окончательного договора о купле-продаже

Окончательный этап — это нотариальное подписание окончательного договора купли-продажи, который представляет собой правовой статус собственности. В случае, если покупатель не владеет итальянским языком, подпись окончательного договора со стороны покупателья должна осуществляться через доверенное лицо, резидента Италии. Для этого предварительно оформляется у нотариуса доверенность (Procura Speciale), которая уполномачивает данное лицо представлять интересы покупателя и совершить подпись. Окончательный договор подписывается в присутствии нотариуса. Право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю в момент подписания окончательного нотариального договора и вручения ключей. Этот момент является формальным принятием объекта недвижимости покупателем. После окончательного заключения сделки, нотариальный акт о купле-продаже должен пройти регистрацию в Регистрационном бюро реестров недвижимости (“Conservatoria dei Registri Immobiliari”) и Земельном Кадастре, после чего зарегистрированный оригинал акта возвращается на постоянное хранение к нотариусу, а его легализированные копии выдаются на руки новому и бывшему владельцам.

 

---------

В случае приобретения готового (окончательно достроенного) или вторичного жилья, процедура покупки может быть осуществлена в два этапа:

Первый этап: Proposta d’Acquisto / Резервирование и взнос депозита (с указанием даты заключения окончательного контракта о купле-продаже)

Второй этап: Atto notarile di compravendita / Заключение окончательного контракта о купле-продаже. При выборе данной схемы, окончательный нотариальный акт о купле-продаже оформляется сразу после резервирования объекта. Для этого покупатель должен отрыть банковский счет в банке на территории Италии и перевести на данный счет всю сумму, необходимую для окончательной оплаты приобретаемого объекта недвижимости с учетом всех дополнительных расходов и налогов. Окончательная оплата объекта должна быть произведена посредством банковского чека в момент подписи окончательного контракта о купле-продаже, в присутствии нотариуса. Для этого покупатель должен заранее посетить свой банк и выписать банковский чек на сумму, полностью покрывающую стоимость приобретаемого объекта.

Новые Предложения

Спецпредложения

Случайный Выбор

Резиденция

Резиденция "The Mill"
Lake Garda, Verona (VR)

Апартаменты в новом жилом зарытом комплексе, с двумя и тремя спал... Подробнее…

€270,000